最近，有位深圳男子通過一種特別的買房方式，欲買一套學區(qū)房，結(jié)果萬萬沒想到，原本他以為只需要花369萬就能“撿到的便宜”，在計算稅費后，反而變成了超611萬的“燙手山芋”.......

拍房拍到“燙手山芋”

沒辦法，只能違約

阿奇（化名）最近留意到淘寶上司法拍賣房，看起來價格絕對劃算，所以就計劃拍下房子給小孩上學使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價，以3692016元，將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個價格僅以前一個出價者多3萬元。

阿奇拍下的房子就在這個小區(qū)中的一戶

撿了個大便宜，阿奇當然是十分開心，但萬萬沒想到以為的好運，在12個小時候變成噩夢。

▲阿奇所拍下的房子

因為這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬。阿奇提供的稅費清單顯示，其中土地增值稅就高達218萬。

為什么會這樣？

微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：這套房子原先有公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。

你以為此時阿奇只需要棄權(quán)就可以了嗎？

錯！阿奇已經(jīng)交了一筆“學費”

“估計25萬定金沒了”，阿奇告訴記者，在參與拍賣前，自己就繳了25萬定金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬要打水漂了。

但龍先生看來，阿奇還是幸運的。

微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費，“學費”會交得更多，我見過不少，進退兩難。

法拍“入坑者”眾

這個原因吸引人

3月18日，阿奇委托愛人到法院申訴，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)房子。阿奇表示，他們將聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視。

而仔細梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產(chǎn)已經(jīng)是第二次上線拍賣了。

“2月9日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金估計也沒有要回來”，阿奇告訴記者，前一個競得人應(yīng)該也沒有看清楚稅費。

淘寶網(wǎng)上公開信息顯示2018年2月9日10:41:22該套房產(chǎn)以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。

“稅費太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣信息公開中的稅費部份不夠明確，對于“小白”買家而言，相關(guān)負責單位有責任和義務(wù)公布稅費說明，避免更多人“入坑”。

為啥屢屢入坑？

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價為7.3萬/平，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。

所以如果按照阿奇一開始拍得的價格369萬，大概可以省下約30%的錢。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

專家：購買法拍房要做前期工作

“小白”勿碰

那么，如何去判斷一套房子是否值得去競拍？

“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。

你以為只有稅費這一個坑嗎？買“法拍房”還有這些要調(diào)查。

除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產(chǎn)證的。

法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西是非常多的。

龍先生強調(diào)，前期調(diào)查和計稅費都不是最難的，收房最難。因為法拍房大部份都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會拱手相讓。

而對于阿奇遭遇，龍先生建議，如果看好未來市場走勢，也可以先買下來，畢竟未來房價能漲回來；如果棄拍，下次成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

怎么也沒想到 “棄拍”除了定金沒了，還有這風險。

購買拍賣房

可能存在的法律風險

如果買錯房會有很大風險

?   拍賣的房產(chǎn)上存在有長期租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權(quán)后，不能對抗租客的租賃權(quán)。

?    房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！餀?quán)法司法解釋一第七條規(guī)定

這種情況有可能延長競買人的過戶時間，也有可能直接導(dǎo)致競買人竹籃打水一場空，存在代持協(xié)議的情況下，實際產(chǎn)權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認定實際產(chǎn)權(quán)人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結(jié)果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準確地對外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實權(quán)利人，競買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競買人注定是竹籃打水一場空。

?   拍賣房里面實際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會出現(xiàn)，競買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

?   房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責任只能由購買者承擔。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競買人現(xiàn)場短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

?   原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實際居住權(quán)利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

?   不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無法注銷的問題。