房屋漏水而造成的物業(yè)糾紛不少，因此不少業(yè)主拒交物業(yè)費，那么責(zé)任到底屬于物業(yè)嗎？問題該由誰來解決，常常是多方爭議的焦點。

業(yè)主因房屋漏水拒交物業(yè)費敗訴

因為房屋漏水問題，某小區(qū)一業(yè)主以此拒交物業(yè)費，4年欠3萬余元。物業(yè)公司狀告業(yè)主討欠款，業(yè)主敗訴。律師提醒，房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主可另行起訴開發(fā)商進行維權(quán)，不可以此為由拒交物業(yè)費！

判決書顯示，2009年9月，該業(yè)主在某小區(qū)購買了一間商品房。除了購房合同外，該業(yè)主還與某物業(yè)服務(wù)有限公司 （下稱物業(yè)公司）簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由后者進行物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，由物業(yè)公司提供房屋共用部分進行維護和管理、環(huán)境衛(wèi)生、保安等6個方面的服務(wù)，物業(yè)管理費按住宅面積每月每平方米收取2.8元。

同年12月底，該業(yè)主驗收并收樓，按之前簽訂的協(xié)議約定向物業(yè)公司預(yù)交了3個月物業(yè)費。但從第4個月開始，該業(yè)主就再沒有交物業(yè)費了。

原來，該業(yè)主購買的房屋存在房屋漏水問題。該業(yè)主認為，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，已嚴重違約。物業(yè)服務(wù)達不到約定的質(zhì)量標準，接受服務(wù)的一方有權(quán)要求減少物業(yè)費甚至拒絕付物業(yè)費。

去年9月，物業(yè)公司起訴該業(yè)主討要拖欠4年的物業(yè)費，共計3.7萬多元。

房屋有質(zhì)量問題業(yè)主是否可拒交物業(yè)費？    

此案爭議的焦點

物業(yè)公司是否按協(xié)議約定為業(yè)主該業(yè)主提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)？房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主是否可據(jù)此拒交物業(yè)費？

此案審理期間，業(yè)主與物業(yè)公司各執(zhí)一詞。

物業(yè)公司：已對維修進行跟蹤

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業(yè)主：物業(yè)應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)  

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物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)主房屋漏水問題 

在做好調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，分別不同情況處理。

調(diào)查分析主要包括：漏水的部位是公共部位還是專有部位，漏水的原因是房屋質(zhì)量、自然耗損、人為原因還是不可抗力原因，維修方案及可預(yù)見費用規(guī)模。

1、首先分清是公共部位還是業(yè)主鄰里之間的專有部位漏水，即責(zé)任主體是誰。

如果是樓上樓下之間，因業(yè)主專有部位之間的相鄰關(guān)系導(dǎo)致的漏水，最常見的是樓上裝修（包括相鄰業(yè)主裝修）的防水工程沒有處理好導(dǎo)致樓下（隔壁）業(yè)主家受損。物業(yè)應(yīng)做的工作是在做出正確的認定后建議業(yè)主協(xié)商解決，緊急情況經(jīng)雙方同意可先幫助制止繼續(xù)漏水（有一方不同意則可免，合理費用先說好由誰承擔(dān)）。

其后，可在雙方同意的情況下進行調(diào)解，如果因任一方原因不接受物業(yè)的調(diào)解，則建議受損業(yè)主依法通過法律程序解決，同時表明物業(yè)的態(tài)度：物業(yè)不是侵權(quán)責(zé)任主體，也不是維修責(zé)任主體。任一方業(yè)主不應(yīng)因此拒繳物業(yè)費。物業(yè)可為受損業(yè)主提供必要的證明材料。

2、如果是公共部位漏水，再區(qū)分是否在開發(fā)建設(shè)單位的保修期內(nèi)。

（1）如在保修期內(nèi)，向業(yè)主解釋清楚維修（包括賠償）的責(zé)任主體應(yīng)該是開發(fā)商，依據(jù)是房屋質(zhì)保書。物業(yè)可以書面形式向開發(fā)商反映，要求其履行維修及賠償責(zé)任（賠償內(nèi)容及金額由業(yè)主“舉證”即提供證明），注意保存向開發(fā)商反映情況的送達證據(jù)。同時告之業(yè)主可自行向開發(fā)商主張權(quán)利。緊急情況物業(yè)要及時制止因漏水所產(chǎn)生的損失擴大，所發(fā)生的費用一定要注意保存證據(jù)，以備日后向開發(fā)商主張。物業(yè)的應(yīng)對歸納有三：

①向開發(fā)商反映，要求維修；

②及時制止防止損失擴大，發(fā)生的費用保留好證據(jù)。

③向業(yè)主解釋清楚責(zé)任主體及索賠對象。

注意：保存好上述行為的（送達）證據(jù)。

（2）如已超出保修期

①應(yīng)向業(yè)主解釋清楚，公共部位的維修應(yīng)由全體業(yè)主共同（通過使用維修資金方式）承擔(dān)（沒有維修資金的由全體業(yè)主出資）；

②以書面形式向業(yè)主委員會（沒有業(yè)主委員會的向社區(qū)）反映情況，要求組織使用維修資金。物業(yè)可提供維修方案，介紹維修資金使用的程序。

3、物業(yè)公司處理上述事宜一定要做到“痕跡管理”，保留證據(jù)。法律上所講的“事實”跟我們?nèi)粘Ｋ斫獾摹笆乱恕钡年P(guān)鍵區(qū)別在于，法律上的事實不僅是指客觀存在的，而且一定要能”被證明“的事實，而日常所講的事實僅指”客觀存在“。物業(yè)公司的痕跡管理包括：

（1）有業(yè)主反映漏水后及時到現(xiàn)場進行調(diào)查分析及處理的工作記錄（請業(yè)主簽字確認）；

（2）向開發(fā)建設(shè)單位反映情況并要求質(zhì)保維修的書面函告；

（3）緊急情況進行維修處理的工作記錄和費用記錄（材料費、零配件費、人工費等）；

（4）向利益關(guān)聯(lián)業(yè)主、業(yè)主委員會或社區(qū)反映情況要求申請使用維修資金的情況說明及維修方案說明；

（5）向應(yīng)承擔(dān)維修或賠償責(zé)任的業(yè)主送達書面函告的證據(jù)。