隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，人們對(duì)私人住宅區(qū)的檔次要求也越來(lái)越高，所以住宅小區(qū)設(shè)車(chē)庫(kù)、車(chē)位已經(jīng)成為新建小區(qū)的必備設(shè)施。

但是，住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，歷來(lái)都是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。因此，關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬勢(shì)必成了社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。

從目前我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位主要分為兩種：一種是住宅小區(qū)地面停車(chē)位；另一種是住宅小區(qū)地下停車(chē)位。

以下筆者針對(duì)兩種停車(chē)位進(jìn)行分別論述：

 一 

住宅小區(qū)地面停車(chē)位

所謂地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

該條明確規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

通常來(lái)講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑物區(qū)分所有人）便按份共有擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車(chē)位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，該種停車(chē)位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。

地面停車(chē)位只是通過(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上的和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。但不管其性質(zhì)如何，該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。

結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)該由地面停車(chē)位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。

因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車(chē)位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)地面停車(chē)位。

否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。

 二 

住宅小區(qū)地下停車(chē)位

所謂住宅小區(qū)地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑不得不更多地向上下空間發(fā)展，包括地表上空和地下空間。

正是對(duì)地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車(chē)位的出現(xiàn)。

確認(rèn)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提，即對(duì)地下停車(chē)位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認(rèn)識(shí)。

只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“……在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)……”

也就是說(shuō)，在我國(guó)的房地產(chǎn)管理中，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合一。

業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋，其相應(yīng)的土地使用權(quán)也即屬于業(yè)主所享有。

住宅房屋的地下設(shè)施，也必須依附于土地。

因此，我們說(shuō)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位等設(shè)施是業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)商花錢(qián)建設(shè)的。

所以，如果單純從地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位作為商品性質(zhì)來(lái)看，其價(jià)值是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同創(chuàng)造的。

當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售完畢以后，開(kāi)發(fā)商如果還享有住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位所有權(quán)，則意味著業(yè)主在享有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也同時(shí)享有部分土地使用權(quán)，違反了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合一行使原則。

地下停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）四至界明確，與其上的房屋有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。

然而，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看，如果一概地賦予地下停車(chē)位以單獨(dú)所有權(quán)，亦即賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車(chē)位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。

其原因便在于地下停車(chē)位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車(chē)位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。

換句話說(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，由于該種停車(chē)位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的。

因此，實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在售房合同中約定的“停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于賣(mài)方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款。

該種地下停車(chē)位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。

當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車(chē)位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。

同時(shí)，停車(chē)位使用人必須相應(yīng)交納提供看管服務(wù)的物業(yè)公司看管費(fèi)用。

綜上，筆者針對(duì)小區(qū)停車(chē)位兩種不同形式，分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。

也只有對(duì)停車(chē)位的類(lèi)型作出區(qū)分，才能夠解釋清楚其財(cái)產(chǎn)歸屬的法理依據(jù)。

同時(shí)，對(duì)其中的某一類(lèi)停車(chē)位，我們也不能夠一概而論，而必須依據(jù)公平原則，考慮停車(chē)位的容積率是否已納入整個(gè)土地使用權(quán)面積，考慮停車(chē)位的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，并以此來(lái)最終確定小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，這樣才能妥善解決業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司關(guān)于小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。

作者單位：四川省古藺縣人民法院

來(lái)源： 中國(guó)法院網(wǎng)