近日，為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷(xiāo)售行為，遏制投機(jī)炒房、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，繼今年3月樓市“泰5條”后，我市樓市再出新政，市住建局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷(xiāo)售行為的通知》，進(jìn)一步規(guī)范我市商品住房銷(xiāo)售行為。

    新政中有哪些值得關(guān)注的亮點(diǎn)？實(shí)施后，將會(huì)給我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)帶來(lái)哪些變動(dòng)？房屋售賣(mài)過(guò)程中，需要注意和規(guī)避哪些問(wèn)題？記者邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了解讀。

關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓

    現(xiàn)象：“期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?萬(wàn)元現(xiàn)金就可以把網(wǎng)簽合同更名?！币荒昵埃瑴?zhǔn)備買(mǎi)套期房的徐先生從市區(qū)一家二手房網(wǎng)站上看到這樣一條二手期房銷(xiāo)售信息?！半m然當(dāng)時(shí)房子還沒(méi)有蓋好，但是價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)真的便宜不少?！毙煜壬f(shuō)，幾番考慮之后，決定購(gòu)買(mǎi)，可是如今一年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，到現(xiàn)在還沒(méi)能夠轉(zhuǎn)讓和過(guò)戶。

    徐先生很氣憤，原來(lái)，一手房主欠下了債務(wù)，被法院起訴，期房被法院凍結(jié)了?！艾F(xiàn)在不僅拿房遙遙無(wú)期，自己還有可能背上債務(wù)?！毙煜壬f(shuō)，這段時(shí)間來(lái)，自己不僅要到處找房主，還要往各個(gè)部門(mén)跑，希望能把問(wèn)題解決，只是到現(xiàn)在還不見(jiàn)眉目，“買(mǎi)房不成，還惹了一身麻煩！”對(duì)于當(dāng)初的決定，徐先生后悔不已。

    通知規(guī)定：嚴(yán)禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)商品住房后不得擅自更改購(gòu)房者姓名 (父母、子女以及夫妻之間除外)，經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由，所退房源統(tǒng)一在市住建局網(wǎng)站公示一周,并按不高于原價(jià)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。凡購(gòu)房人與預(yù)訂協(xié)議的預(yù)訂人、預(yù) (出 )售 合同購(gòu)買(mǎi)人不一致的,不得辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

    解讀：期房轉(zhuǎn)讓指的是購(gòu)房者還沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，就通過(guò)修改購(gòu)房底單或是簽訂轉(zhuǎn)讓合同的辦法將房屋出售的行為。

    在購(gòu)房者看來(lái)，二手期房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯，因此此類(lèi)房源的關(guān)注度較高，但是，實(shí)際過(guò)程中會(huì)存在不少風(fēng)險(xiǎn)。比如徐先生遇到的這種情況，雙方在簽訂協(xié)議到產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶期間，一手房主欠下債務(wù)，期房極有可能會(huì)被法院凍結(jié)或拍賣(mài)。另外，期房是預(yù)期交房，若開(kāi)發(fā)商逾期交房或者交房前后遇到問(wèn)題，業(yè)主原本可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)還未過(guò)戶到二手業(yè)主名下，會(huì)加大二手業(yè)主追究的責(zé)任。

    目前，國(guó)家明令禁止二手期房尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證期間進(jìn)行交易，購(gòu)房者千萬(wàn)不要因?yàn)閮r(jià)格誘惑而選擇期房轉(zhuǎn)讓這種購(gòu)房方式。

關(guān)鍵詞 捆綁搭售

    現(xiàn)象：近年來(lái)，隨著樓市的持續(xù)加熱，購(gòu)房者越來(lái)越多，有部分樓盤(pán)竟然出現(xiàn)“買(mǎi)房先買(mǎi)車(chē)位”的怪狀?！艾F(xiàn)在的樓市真是越來(lái)越霸道，竟然聽(tīng)說(shuō)如果買(mǎi)車(chē)位可以先看房，但是一個(gè)車(chē)位接近11萬(wàn)?！庇芯W(wǎng)友發(fā)帖“吐槽”買(mǎi)房遇到的“奇葩”事，該網(wǎng)友說(shuō)，小區(qū)地理位置也不靠著市中心，唯一的優(yōu)點(diǎn)就是學(xué)區(qū)好，但是一個(gè)車(chē)位就過(guò)了10萬(wàn)，都快趕上自己車(chē)的價(jià)格了，想想心就涼了。此外，對(duì)于置業(yè)顧問(wèn)透露如果決定買(mǎi)車(chē)位的話，可以比其他顧客提前看房的消息，也讓網(wǎng)友接受不了。

    通知規(guī)定：落實(shí)商品住房明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案前,應(yīng)到物價(jià)部門(mén)履行備案手續(xù),并按照物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在備案(銷(xiāo)售)價(jià)格之外向購(gòu)房人加價(jià)收取未標(biāo)明的費(fèi)用,銷(xiāo)售價(jià)格超出物價(jià)部門(mén)備案價(jià)格的,不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。嚴(yán)禁將商品住房總價(jià)不合理拆分、虛假裝修、捆綁銷(xiāo)售車(chē)庫(kù) (車(chē)位 )等。

    解讀：目前，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上車(chē)位捆綁銷(xiāo)售的行為還是個(gè)別現(xiàn)象，說(shuō)到底，車(chē)位捆綁銷(xiāo)售就是一種變相漲價(jià)的行為。開(kāi)發(fā)商在房源備案的過(guò)程中受到了限制，不能將房?jī)r(jià)提高到預(yù)想的數(shù)字，于是就打起了車(chē)位的主意，因?yàn)檐?chē)位價(jià)格不需要備案，屬于定價(jià)的灰色地帶，如果將高價(jià)車(chē)位與買(mǎi)房資格綁定，就達(dá)到了上漲房?jī)r(jià)的目的。

    此前，車(chē)位雖然沒(méi)有明確的限價(jià)規(guī)定，但惡意提高車(chē)位價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售已是違規(guī)行為，如今新的《通知》明確規(guī)定地下車(chē)位(庫(kù))銷(xiāo)售實(shí)行價(jià)格承諾制，也對(duì)車(chē)位惡意漲價(jià)進(jìn)行了限制。

關(guān)鍵詞 炒賣(mài)房號(hào)

    現(xiàn)象：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火熱，一有新的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，市民排長(zhǎng)隊(duì)認(rèn)籌的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。房源少，排的號(hào)太靠后，萬(wàn)一選不到房咋辦？認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，有不少市民就碰到過(guò)一些“好心人”主動(dòng)提供房號(hào)。不久前，市區(qū)一樓盤(pán)開(kāi)售，共推出70多套房源，市民秦女士拿到了105號(hào)，“兒子談了女朋友，離結(jié)婚也不遠(yuǎn)了，看著房?jī)r(jià)越漲越高，想趕緊把房買(mǎi)了，心才能安下來(lái)。”秦女士有點(diǎn)擔(dān)心，拿的號(hào)看不到房咋辦？沒(méi)想到，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，該樓盤(pán)的一位內(nèi)部人士表示，可以幫秦女士買(mǎi)到房，但是要拿到這個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)，還得另外再交一萬(wàn)元。為了盡快買(mǎi)到房，秦女士猶豫之下，只得掏錢(qián)。

    通知規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得委托未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品住房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員不得以各種方式炒賣(mài)房號(hào),不得在代理過(guò)程中賺取差價(jià),不得通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”違規(guī)交易,不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息,不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)等手段,制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍。

    解讀：早在2009年、2012年，樓市比較火爆的時(shí)候，炒賣(mài)房號(hào)就出現(xiàn)過(guò)。從整體上看，炒房號(hào)的多是一些高端、緊俏的樓盤(pán)，利用的就是購(gòu)房者為了能買(mǎi)到房，愿意多付一些費(fèi)用的心理?，F(xiàn)在買(mǎi)房都會(huì)先排號(hào)，如果樓盤(pán)比較火，買(mǎi)房人多而房子的套數(shù)比較少，對(duì)于真心想買(mǎi)房的人而言，搖號(hào)時(shí)被搖中的幾率就小了。于是有些人看到有空子可鉆，就會(huì)通過(guò)一些關(guān)系手段，和開(kāi)發(fā)商或代理公司的內(nèi)部人員相互勾結(jié)，稱(chēng)自己手里有一些排名靠前的號(hào)，只是需要一筆“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。近年來(lái)，各地都嚴(yán)打炒賣(mài)房號(hào)，我市新政出臺(tái)后，相信也會(huì)扼制這股不正之風(fēng)。

新規(guī)加大查處力度

    通知明確規(guī)定：在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售行為中，嚴(yán)禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理行為，杜絕炒賣(mài)房號(hào)等現(xiàn)象。此外，此次新規(guī)的查處力度也加大，對(duì)存在違法違規(guī)行為的, 記入房地產(chǎn)信用檔案，并暫停商品住房網(wǎng)上簽約，對(duì)拒不整改的依法從嚴(yán)查處，直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì), 并將有關(guān)信息通報(bào)國(guó)土、物價(jià)、金融等相關(guān)部門(mén)，限制其參加土地購(gòu)置、金融信貸等活動(dòng)。

規(guī)范房市，這些城市怎么做？

上海：買(mǎi)房要公證搖號(hào)

    今年5月，上海住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持，搖號(hào)排序，按序購(gòu)房等方式公開(kāi)銷(xiāo)售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理銷(xiāo)售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、相關(guān)管理機(jī)構(gòu)工作人員不得以各種方式炒賣(mài)房號(hào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)員工自購(gòu)本企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住房的應(yīng)當(dāng)予以申報(bào)，購(gòu)房名單納入?yún)^(qū)房管部門(mén)全程監(jiān)管?！锻ㄖ吠瑫r(shí)明確對(duì)涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入行業(yè)信用管理“黑名單”。涉嫌違法犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

南京：產(chǎn)權(quán)證不滿3年禁賣(mài)

    今年5月，南京市政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，要求購(gòu)房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購(gòu)買(mǎi)住房。通過(guò)贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

杭州：地下車(chē)位（庫(kù)）銷(xiāo)售價(jià)格承諾制

    7月初，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房及其地下車(chē)位（庫(kù)）銷(xiāo)售行為的通知》，要求在新建商品住房已實(shí)行價(jià)格備案制的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)行地下車(chē)位（庫(kù)）銷(xiāo)售價(jià)格承諾制。開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)預(yù)售時(shí)，應(yīng)對(duì)商品住房地下車(chē)位（庫(kù)）的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行承諾，并將其作為預(yù)售申報(bào)的要件之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的醒目位置公示地下車(chē)位（庫(kù)）價(jià)格承諾書(shū)。