建行爆出大消息：樓市下個(gè)月要出大事了？

1、建設(shè)銀行爆出大消息！

近期，網(wǎng)傳建行的業(yè)務(wù)通知圖片刷屏了：

圖片顯示：

從明年1月1日（或12月1日）起，不允許再有陰陽(yáng)合同了！

因?yàn)橐跃W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值最為計(jì)算基數(shù)確定房貸額度，“首付貸”、“消費(fèi)貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場(chǎng)剔除，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

以前，很多地方都采用陰陽(yáng)合同，比如房子成交是500萬(wàn)，銀行可以按照500萬(wàn)甚至更高給你評(píng)估，這樣至少可以貸出350萬(wàn)。

現(xiàn)在如果按照國(guó)土局的合同，則總價(jià)可能是400萬(wàn)，那銀行只能貸出280萬(wàn)來(lái)，所以，相應(yīng)的首付就增加了！

網(wǎng)傳圖片是真的還是假的？

目前，上述圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。財(cái)經(jīng)韜略認(rèn)為，圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》是真實(shí)存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”聯(lián)合下發(fā)的，編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。

建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實(shí)的，只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。

2、到底什么是陰陽(yáng)合同？

所謂陰陽(yáng)合同其實(shí)是指：合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩?yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)樓市有何影響？

這個(gè)政策的實(shí)施，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，它只影響二手房、基本上不影響新房。

新房交易很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在基本上是政府定價(jià)，每套新房?jī)r(jià)格在樓盤發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了，沒(méi)有爭(zhēng)議。

二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個(gè)價(jià)格：

1、真實(shí)成交價(jià)；

2、銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)；

3、合同備案價(jià)；

4、政府評(píng)估價(jià)。

由于房?jī)r(jià)變動(dòng)很快，二手房交易又存在陰陽(yáng)合同，其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。

比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房，約定成交價(jià)是1000萬(wàn)元。但買方希望多貸點(diǎn)款，向銀行提交的貸款申請(qǐng)上可能是1200萬(wàn)成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門提交的備案合同上，是盡量少寫的。如果可能，恨不得把成交價(jià)寫成1分錢，或者贈(zèng)送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個(gè)官方評(píng)估價(jià)，便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會(huì)把評(píng)估價(jià)定低一些，一來(lái)讓利于民、二來(lái)防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō)，政府的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7成左右，每年會(huì)調(diào)整一次到兩次。

目前在實(shí)際操作中，二手房的合同備案價(jià)和政府評(píng)估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價(jià)格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。

按照最新的文件，買二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個(gè)價(jià)格”里，“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。

比如還是上面說(shuō)的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬(wàn)的房子。假設(shè)政府評(píng)估價(jià)是750萬(wàn)，這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬(wàn)計(jì)算，而不能按照1000萬(wàn)了。

3、樓市調(diào)控將“不喘氣，不歇腳”！

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯松動(dòng)。

據(jù)央廣網(wǎng)消息，現(xiàn)在，深圳、南京、合肥、上海等10個(gè)城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌回一年前水平。

環(huán)一線城市房?jī)r(jià)則已發(fā)生實(shí)質(zhì)性降價(jià)：多在15%左右。

春江水暖鴨先知。房地產(chǎn)大佬們，已經(jīng)先知先覺(jué)地感受到了樓市的寒意。

11月21日，根據(jù)新華社報(bào)道，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在接受采訪時(shí)表示：“高速擴(kuò)張期過(guò)后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭?！?/strong>

萬(wàn)科的掌門人這次突然高調(diào)唱衰房地產(chǎn)，并非心血來(lái)潮。早在今年3月下旬，正在各家房地產(chǎn)商賣房賣得手抽筋、賺錢賺的合不攏嘴的時(shí)候，萬(wàn)科就已經(jīng)先知先覺(jué)地宣告：準(zhǔn)備迎接樓市下跌！

然而，國(guó)家調(diào)控的力度不因因?yàn)闃鞘卸唐谧兝涠鴾p弱。這一點(diǎn)，從最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，可以捕捉到信息。

這幾家部委強(qiáng)調(diào)：樓市調(diào)控將“不喘氣，不歇腳”！

宜將剩勇追窮寇！

11月26日，新華社突然播發(fā)了一篇關(guān)于樓市的“新華時(shí)評(píng)”。值得注意的是，這篇稿件明確提出了“引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)”的說(shuō)法！

相關(guān)截圖

這篇文章表達(dá)的觀點(diǎn)值得重視：

“從金融上掐斷投機(jī)炒房的明溝暗道”，最終“降低房地產(chǎn)業(yè)投資收益”，恰恰就是現(xiàn)在的政策導(dǎo)向。因?yàn)榻酉聛?lái)政府可能就會(huì)這樣玩。

從去年國(guó)家開始提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，以及醞釀建立“長(zhǎng)效機(jī)制”，再到現(xiàn)在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，“土地劃撥”等樓市新政的出臺(tái)，種種跡象表明政府決心前所未有。

1、樓市的冬天，將越來(lái)越寒冷。

專家對(duì)此如何看待？

天天說(shuō)錢創(chuàng)始人劉曉博認(rèn)為：

很大幾率是1月1日開始執(zhí)行，想通過(guò)買二手房“上車”將更加困難！按照最新的文件，買二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。

總之，這意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”，再加上對(duì)“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等渠道的整治，二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來(lái)越寒冷。

地產(chǎn)大V陸劍偉認(rèn)為，

這個(gè)這個(gè)傳聞實(shí)際上前一陣就聽說(shuō)了，只不過(guò)從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看建行可能會(huì)要率先執(zhí)行。其實(shí)這個(gè)信貸政策的收縮，實(shí)際上從今年今年二季度以后就開始了?？礃幼幽甑讓?shí)際上是再進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。

但是要注意這種個(gè)貸信貸收縮的政策可能會(huì)誤傷剛需，現(xiàn)在正在持續(xù)再收一點(diǎn)，在一定程度上是影響剛需的入市的步伐的。

網(wǎng)友對(duì)此如何看待？

@趙府：剛需受傷！可能剛準(zhǔn)備好的首付又不夠吧。

@我是老徐：傳聞終于落地，樓市沒(méi)得炒的啦。16，17年，高位高桿杠拿了房子的， 又要重演08年的悲劇了。

@多來(lái)米：這下炒房真要歇菜了。

@Kodak：房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降，交易成本倒是蹭蹭漲，房?jī)r(jià)不降，交易如果成本上漲，換房剛需都困難啊。

@小鄧：這政策只要在深圳實(shí)施，那就明年不用賣二手房了，這才是真正的炸彈。如果真要實(shí)施，深圳三級(jí)市場(chǎng)應(yīng)該全零成交。

@key：假如實(shí)施的話，評(píng)估公司全得坑了。

@流年清歡：有了這個(gè)政策，二手市場(chǎng)通常會(huì)很不活躍，交易性機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少。不好說(shuō)，要有提前有熊市思維了。