裝修房收房的注意事項和一般流程有哪些

裝修房收房的注意事項

一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件要查看開發(fā)商出具的兩書一表，這是收房的必要條件之一。

    具體為《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》《入住計可證》。（要求看原件）目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照國家有關規(guī)定，《竣工驗備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。不能只看開發(fā)商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責任。如果都沒有問題，可進行下一步，任何一項有問題，建議不要進行收房。

二、要求無條件看房。

    當您做完第1步時，想要進行看房時，很多開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）、繳納一年的物業(yè)管理費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。在交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

    收房以繳納各項不應繳納的費用（公共維修基金和、產(chǎn)權代辦費、物業(yè)費等費用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權證書時向稅務部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權代辦費，業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商表示他是代為收取公共維修基金，則應該出具征收單位的委托授權書（原件），即使是房管局收取維修基金時，也須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票。

    這時候很多開發(fā)商會說面積漲了，要求補交房款，此時漲得多是公攤面積，（不管漲與不漲）都要要求開發(fā)商出具《實測面積表》。如果有，記下，準備進行下一步。（此時不能交任何錢，原因上已說明）如果沒有，應讓開發(fā)商限時提供，且不能收房。

三、對照合同驗收房屋質(zhì)量

    （包括要約合同內(nèi)容，也就是樓書和先期開發(fā)商進行廣告宣傳書和沙盤）請仔細審察《集資建房協(xié)議》中第九條，第十三條，第十四條中所列各項，一定要全部吻合才行，否則不予收房，（具我所知，開發(fā)商在合同中承諾的首層電梯間為花崗巖地面，現(xiàn)在就是地磚的，僅此一項就可以不收房，可令他限期改正，并賠償損失）第九條中第1條“未導致該房屋質(zhì)量下降或使用功能減少的，甲方無需進行補償”（目前就有業(yè)主家原有的非承重墻（厚9cm,可拆）被改為承重墻（厚20cm,不可拆），減少了使用面積，有的業(yè)主家，在廚房和衛(wèi)生間多了兩個大柱子，用途不清。減少了使用面積，影響了廚房和衛(wèi)生間的使用功能，類似以上情況，根據(jù)本條規(guī)則可要求開發(fā)商賠償）綠化，在期房中，廣告樓書，宣傳彩頁，沙盤可做為要約合同。在本項目的要約合同中所顯示的綠化帶與目前經(jīng)過大多數(shù)的業(yè)主看完所在的小區(qū)差別太大，可以說就沒有綠化面積，更不要談什么30％左右了。如果開發(fā)商不給出合理的書面解釋和賠償，建議不要收房，否則您有可能一輩子住在鴿子籠里了。

提示：

    1．管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應該堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表各種記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實屬于不能收樓的，要說膽不收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

2．A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

    《住宅質(zhì)量保證》書包含三個項目的保修條款，結構的保修期限是50年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領到鑰匙開始計算，這個日期較好寫進住宅質(zhì)量保證書?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

B、《住宅使用說明書》--可帶走

    《住宅使用說明書》應該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；設計單位及其聯(lián)系電話；施工單位及其聯(lián)系電話；監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話?！蹲≌褂谜f明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。

C、《竣工驗收備案表》

    《建設工程竣工備案表》復印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權證。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第1位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。

D、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。您具有索取權利的依據(jù)是《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》。

    3.看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎？”對上述“多項費用”具體說明如下：開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅(一般住宅稅率為1.5%)。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》。開發(fā)商企圖收取各種開通費(如有線電視、電話、煤氣、寬帶網(wǎng)等)。那么您質(zhì)問他(她)：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

    4.驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。看漏水。國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，過二～二十四小時，看樓下是否漏水。還有樓上也一定要做。比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵，精裝的房子地面不能存水。還有就是洗衣機位必須做防水。

驗房“法寶”使用方法一覽表。

物品適用范圍使用方法及用途。

玻璃球墻體用細繩拴上小球，貼墻放下至地面，檢查墻體傾斜程度。

廁所、廚房、陽臺若順勢滾到地漏處，則日后使用時“去水”沒有問題。

櫥柜、衣柜等家具把小球房在櫥柜、衣柜里，若球滾動，則可能家具變形。

梯子層高檢查層高是否符合合同約定。

各個空調(diào)插座檢查是否安裝妥當，用手拉一拉是否容易松動。

廚房、廁所的管道檢查藏在天花里的給、排水管是否有滲漏。

小木槌天花、地板、墻體如有回響，則說明下面水泥砂漿未鋪均或用量不夠。

直角尺墻角、柜子用三角尺測量轉角處是否呈直角。

塞尺墻體、天花用于測裂縫的寬度。

5米卷尺墻體、家具等用于測量房子的凈高。

手電筒墻身、頂棚樓板拿手電筒照射墻面和頂棚，有無傾斜、歪曲一眼便能看出。

萬用表/電筆插座逐個檢查各插座是否通電及弱電類是否暢通。

塑料洗臉盆下水管道用于驗收下水管道。

貼紙需要修繕的地方再出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，就具體說明問題所在。

文件夾費用憑證等文件收一份文件放好一份，簽收單可以當資料目錄。

計算器數(shù)據(jù)文件用于計算數(shù)據(jù)。

水筆文件用于簽字。

掃帚整個居室用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生。

沙子衛(wèi)生間用塑料袋裝沙子堵住地漏、然后蓄水，24小時候看是否有滲漏。

錄音筆/DV驗收過程較好可以把驗收過程錄音或拍攝下來，以作證據(jù)。

您首先會于房屋交付日的7日前收到開發(fā)商的書面通知，通知中將告訴您辦理交付手續(xù)的時間、地點及您應當攜帶的證件、文件。

    建議收房日期：建議大家不要在第1、第2天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，較好是第三天或第四天比較好正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去

四、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用面積。購房者間靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測給報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。

五、檢驗合同約定的配套設施是否齊全

    配套設施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。

六、以下七種情況下可依法拒絕收房

    根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)等相關法規(guī)，消費者遇到下列情況之一可不收樓：

1.未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條

2.開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的；依據(jù)：司法解釋第十五條

3.開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第2十四條第1款

4.開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構未經(jīng)買家認可的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第2十四條第2款

5.合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％(不含3％)的，可拒絕收房，并解除購房合同；依據(jù)：司法解釋第十四條

6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構核驗，房屋主體結構質(zhì)量確實不合格的；依據(jù)：司法解釋第十二條

    在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾份。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了?！悼傊?，在收房過程中，一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商有書面簽字認可，并限訂整改期限。