最全的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

  
1. 房地產(chǎn)
   房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。
2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
   是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。
3. 土地使用權(quán)
   是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用。
4. 房地產(chǎn)市場
   主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：
   一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。
    二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。
    三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。
5. 土地類型
   土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。
6. 三通一平
   是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。
7. 七通一平
   是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。
8. 土地管理局
   代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。
9. 公證處
   是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構(gòu)。
10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處
   是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。。。
11.房地產(chǎn)證
   是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。
12.商品房
   是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。
13.復(fù)式房
   上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。
14.面積概念
   總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
   建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
   使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計入使用面積。
   公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。
   實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
   套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
   房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
15.建筑密度
   在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。
16.容積率
   規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。
17.紅線圖
   又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。
   宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
18.預(yù)售許可證
   按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花。
19.外銷許可證
   凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。
20.商品房買賣合同
   是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。
21.房地產(chǎn)抵押合同
   是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。
22.銀行按揭
   是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。
23.預(yù)售樓花
   即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到投資總額的三分之二（用地價款除外），便可向長春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。
24.樣板房與示范單位
   是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。
25.物業(yè)管理
   是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。
26.房地產(chǎn)評估
   就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。
27.銀行本票
   是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。
28.銀行匯票
   是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。
29.銀行支票
   是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。
30.確權(quán)
   確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。
31.權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容
   房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。
32.宗地及宗地號代表意思
   宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。長春市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。
33.土地使用的年期確定
   凡與土地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
34.房地產(chǎn)登記的意義
   房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個方面的作用：
  · 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；
  · 保障權(quán)利人的合法權(quán)益；
  · 加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。
35.房地產(chǎn)登記有何法律效力
   依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。
36.《房地產(chǎn)證》有什么作用？
   《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。
37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:
   · 提出申請；
   · 受理申請;
   · 審查申請文件;
   · 權(quán)屬調(diào)查;
   · 依法公告;
   · 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;
   · 將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上;
   · 計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;
   · 立卷歸檔。
38.怎樣申請房地產(chǎn)登記
   申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。
39.申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理
   申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。
40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定
   同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。
41.不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理
   只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明。
42.多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制答
   可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。
43.多層和高層的界定
   一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。
44.幾種常見的建筑構(gòu)造形式
   構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。
   磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重
   多層：
   框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系
   框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋
   剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重
   高層 
   筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用
   鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐

  45.民用建筑工程的幾種常見病及成因
   外墻滲漏
   在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：
    填空墻內(nèi)沙漿不均勻；
    建筑用磚質(zhì)量不合格；
    磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯開；
    沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。
    窗框滲水
   窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。
    內(nèi)墻開裂駁落
   因工序時間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。
    下水不足
   在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進入管道。
    上水水壓不足
   樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。
    水管黃銹水
   因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。
    地面開裂
   因進行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。
46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義
    基礎(chǔ)設(shè)施
      水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。
    配套設(shè)施
       會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。
47.住宅平面設(shè)計和幾個概念
   1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系
    客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：16—20平米（長4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn)）
    餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：10—14平米（以6—8人用餐為準(zhǔn)）。
   2. 采光、通風(fēng)的順序要求
   首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，
   再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。
48.工程部人員基本架構(gòu)
   經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話、電視監(jiān)控、消防報警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師。
49.工程部職能
   地盤工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。
50.政府有關(guān)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所起的作用
   國家土管理局：批地、報建、驗收；
   城鄉(xiāng)建設(shè)委員會：對施工單位、設(shè)計院的管理，以及施工手續(xù)的審批；
   消防局：對消防設(shè)計的審批及消防設(shè)施的驗收；
   勞動局：電梯的驗收和維修申報；質(zhì)檢站：對工程質(zhì)量的驗收監(jiān)督。
   環(huán)保局：對環(huán)境治理的監(jiān)督；安監(jiān)站：對施工現(xiàn)場安全措施落實的檢查督促。