小區(qū)內人防工程究竟屬于開發(fā)商？還是業(yè)主？

住宅小區(qū)內的人防車位是利用小區(qū)內人防工程而施劃的車位。對于人防工程是屬于建設單位（開發(fā)商）？還是屬于業(yè)主？

目前在全國范圍內，建設單位（開發(fā)商認為,人防工程是由開發(fā)商投資建設的，人防工程應當歸建設單位（開發(fā)商）。而業(yè)主們認為，商品房價格構成中已經包括人防工程的建設成本，業(yè)主已經支付了費用，因此應當是屬于全體業(yè)主的。開發(fā)商再次主張啟使用權或者收益權，向業(yè)主收取租金或使用費，屬于重復收費，開發(fā)商不能因一次行為而兩次獲利，否則就違法了價格法的相關規(guī)定，也不符合誠實信用的原則。為此，業(yè)主們與開發(fā)商之間長期爭論不休。

關于人防工程的建設，眾所周知，根據(jù)《人民防空法》的相關法律法規(guī)規(guī)定，人防工程是國家規(guī)定強制性配建工程，人防工程的建設費用是否與人防工程使用權是否與建設成本之間的關系是什么樣的呢？泰州裝飾招標網(wǎng)（timesharevacationsblog.com）小編今天就以安徽省為例，就相關規(guī)定進行解讀。

《人防防空法》第五條確立了“誰投資，誰受益”的原則，但并未確定住宅小區(qū)內的人防工程投資者是誰？事實上，誰是投資者，也不是《人防防空法》所能確定的。既然無法確定，那么就需要通過其他的法律規(guī)范去尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源。而尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源，就必須從人防工程的建設費用說起。

根據(jù)《關于規(guī)范防空地下室易地建設收費的規(guī)定的通知》（計價格[2000]474號）第一條規(guī)定：結合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時保障城市居民就地就近掩蔽，減少人員傷亡的重要途徑。在人防重點城市的市區(qū)（直轄市含近郊區(qū)）新建民用建筑，要按照原國家人民防空委員會、國家計委、城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關于改變結合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字〔1984〕9號）的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設所需資金，納入建設項目投資計劃。建設費用據(jù)實列入建設項目開發(fā)成本。

上述條款中“建設費用據(jù)實列入建設項目開發(fā)成本”與商品房銷售價格又有什么聯(lián)系？商品房價格又能說明什么呢？

結合《安徽省物業(yè)管理條例》第一百零四條的規(guī)定：“本條例下列用語的含義，其中第五項解釋對共用設施設備的定義為：“共用設施設備”是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等”；

上述法律規(guī)范中提及到“建設費用分攤入房屋銷售價格”的設施設備屬于業(yè)主共用，（其中就包括非經營性停車場，而小區(qū)的人防車位是不能作為經營性車庫來使用，否則小區(qū)將成為公共停車場）。那么商品房價格構成又包括哪些呢？而根據(jù)商品房住宅價格管理方面的法規(guī)規(guī)定，房屋銷售價格的構成則是由成本、稅費、利潤、商品房樓層、朝向差價、質量差價五項構成。這也是經濟學的基本原理的體現(xiàn)，成本是價格構成的一個必然部分，世界上本來就沒有什么無成本的商品。

根據(jù)上述規(guī)定可以看出，人防工程的建設費用系列入建設項目的開發(fā)成本，而建設項目建設成本則是構成商品房價格構成的組成部門，《安徽省物業(yè)管理條例》則又規(guī)定了建設成本已分攤入商品房銷售價格。因此可以得出結論：

人防工程系屬于全體業(yè)主所有的共用設施設備。

而且，共用設施設備的本質就是業(yè)主共用，其已經排除了開發(fā)商的使用權，收益權是所有權或使用權基礎，人防工程的共用性質已經排除了開發(fā)商作為單獨主體的使用權，否則人防工程就將成為開發(fā)商的專有使用權，而不在由業(yè)主歸共用，排除了專有使用權，也就排除了開發(fā)商的收益權。

此外，關于人防工程的共用性質，在《物業(yè)承接查驗辦法》中的規(guī)定也予以得到印證，其中第十六條規(guī)定：共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。在這里，又一次將人防設施包含在共用設施的范圍之內，排除了建設單位（開發(fā)商）的專有使用權和收益權。

因此，在多個法規(guī)和部門規(guī)章中，已經明確了人防工程的共用性質和業(yè)主是人防工程的權利的結論。同時，將人防設施包括在業(yè)主共用設施范圍之內，確定了業(yè)主使用權，事實也就是對受益者的確認，從而確定的業(yè)主是人防工程的投資者。而建設單位（開發(fā)商）主張的“誰投資，誰受益”，因不具有專有性已經失去了法律根基，故不能主張其收益權。

以上相關分析，系筆者結合《安徽省物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定的解讀。對于其他省、市和地方城市，人防工程是否屬于全體業(yè)主，還是開發(fā)商，業(yè)主們還需要結合當?shù)氐牟殚啴數(shù)胤康禺a開發(fā)過程中的價格法規(guī)規(guī)章的規(guī)定和物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定進行解讀，針對具體的情況具體分析。最后希望本文能夠給那些維護業(yè)主權益的業(yè)主委員會或業(yè)主代表一些啟發(fā)，少走一些彎路。