社科院報(bào)告:房價(jià)下跌速度趨緩 重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回升

2019-02-14 來源:泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)

據(jù)泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)了解,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”)。報(bào)告顯示,2018年12月全國房價(jià)下跌速度趨緩,下跌城市減少,房價(jià)總體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。在房價(jià)良性回調(diào)的同時(shí),重點(diǎn)城市二手住房成交量繼續(xù)增大。報(bào)告預(yù)測,一二線城市房價(jià)上漲的動(dòng)力與下跌的壓力并存,三四線城市房價(jià)短期以繼續(xù)向下調(diào)整為主線。


房價(jià)下跌速度總體趨于緩和,重點(diǎn)城市住房成交量繼續(xù)回升


對(duì)于住房市場運(yùn)行的最新動(dòng)態(tài),報(bào)告顯示,2018年12月全國房價(jià)下跌速度趨緩,下跌城市減少,房價(jià)總體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示,2018年12月,142個(gè)樣本城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.68%,環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)環(huán)比下跌的城市為105個(gè),比上月減少2個(gè),占樣本數(shù)的74%。環(huán)比上漲城市37個(gè),占樣本數(shù)的26%。全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期趨于悲觀,使得購房者觀望情緒增強(qiáng);房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性,部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的預(yù)判一再落空,開始逐步降價(jià)售房;貨幣化棚改政策的調(diào)整,對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了降溫的作用。


在房價(jià)良性回調(diào)的同時(shí),重點(diǎn)城市二手住房成交量繼續(xù)增大。大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn),2018年12月,10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為110.22,比上月增長5.6%。近2月重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而放大,表明房地產(chǎn)市場基本面較為穩(wěn)健,潛在的住房需求仍然比較旺盛。在價(jià)跌量增的背景下,不僅市場整體風(fēng)險(xiǎn)可控,而且居民購房負(fù)擔(dān)有所減輕,房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)定的效果。重點(diǎn)城市成交量的放大表明住房市場處于良性調(diào)整狀態(tài),這也為進(jìn)一步完善住房市場體系和住房保障體系、構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制提供了有利條件。


一二線城市房價(jià)下跌速度顯著減緩,三四線總體繼續(xù)向下調(diào)整


2018年12月,一二線城市房價(jià)總體繼續(xù)向下調(diào)整,但房價(jià)下跌速度顯著減緩,下跌城市也有所減少。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示,2018年12月,一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌0.308%,環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。除深圳環(huán)比止跌微漲0.42%外,另3個(gè)一線城市繼續(xù)下跌。其中廣州環(huán)比微跌0.12%,北京環(huán)比小幅下跌0.82%,上海環(huán)比小幅下跌0.71%。與上年同期相比,2018年12月一線城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%,北京同比上漲0.17%,深圳同比上漲1.42%,廣州比上漲4.74%。


大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示,2018年12月二線城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.701%,環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個(gè)百分點(diǎn)。除了沈陽環(huán)比微漲外,其余二線城市房價(jià)均有下跌,但下跌速度都趨于緩和。2018年12月,三四線城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.678%,環(huán)比跌幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)樣本城市中,下跌的城市為84個(gè)。下跌城市占比71%,與上月大體持平。


與一二線城市相比,三四線城市房價(jià)調(diào)整的背景有所不同。2017年下半年以來,部分一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房價(jià)調(diào)整,三四線城市2018年上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲,多數(shù)城市房價(jià)同比漲幅仍較高。由于目前才剛進(jìn)入階段性調(diào)整,距離再次復(fù)蘇仍需時(shí)日。


預(yù)計(jì)一二線城市房價(jià)漲跌并存 三四線城市短期將繼續(xù)向下調(diào)整


對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測。報(bào)告認(rèn)為,一二線城市房價(jià)上漲的動(dòng)力與下跌的壓力并存。一方面,受全球資本市場動(dòng)蕩加劇、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響,一二線城市房價(jià)短期仍存在一定的下降壓力;另一方面,一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),住房供求矛盾在城市化階段長期存在,部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整,房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房價(jià)上行主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善,部分一二線城市樓市可能會(huì)率先緩慢回暖。


三四線城市房價(jià)短期以繼續(xù)向下調(diào)整為主線。三四線城市本身的住房投資投機(jī)需求較低,房價(jià)上漲主要受收入水平及人口吸引力偏低的制約。此外,三四線城市大多仍處于增量房市場的發(fā)展階段,當(dāng)銷售不暢時(shí),住房庫存將再度增加,并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力。2017-2018年,受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價(jià)補(bǔ)漲等因素的影響,二三四線城市房價(jià)大都累積了不小的漲幅,房價(jià)客觀上也有階段性下調(diào)的需要。2019年貨幣化棚改政策的調(diào)整,對(duì)三四線城市房價(jià)上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷量的下滑,將推動(dòng)三四線城市房價(jià)的向下調(diào)整。

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