【數(shù)據(jù)篇】2018泰州樓市年報,住宅成交量同比下跌33%!

2019-01-20 來源:太靈通

2018年,房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜,在金融財政政策定向“寬松”的同時,房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”,在大環(huán)境的影響下,泰州樓市經(jīng)歷了上半年的狂熱,直到年底趨于理性。


商品住宅新增供應(yīng)“金九”表現(xiàn)搶眼


根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2018年泰州主城區(qū)全年商品住宅新增共計11018套,新增面積1491494.76萬㎡,新增供應(yīng)同比下跌16%。從走勢可以看出,9月新增供應(yīng)最大,新增套數(shù)2033套,而12月份新增套數(shù)僅160套,成全年供應(yīng)最低點。



由圖可看出,商品住宅供應(yīng)量波動較大,1月開啟“囤房”模式,6月泰州樓市大爆炸,6月13日,綠地世紀(jì)城三期吾尊21號樓開盤,推出闊景高層,引發(fā)“搶房大戰(zhàn)”,開盤即售罄。6月22日,凱爾·上東首批房源約120/130㎡精裝華宅開盤,引發(fā)全城矚目。6月23日,新城·榮樾125~143㎡首期精裝住宅產(chǎn)品開盤,6月26日,碧桂園·湖悅天境首次開盤,引爆全城熱烈追捧。


開發(fā)商看好傳統(tǒng)的“金九銀十”,紛紛選擇9月加推產(chǎn)品,搶占市場,“金九”表現(xiàn)搶眼,出現(xiàn)全年當(dāng)中2033套的月供應(yīng)高峰值。



分區(qū)域看,城中新增套數(shù)1540套,城東新增套數(shù)2055套,城北新增套數(shù)1083套,城西新增套數(shù)348套,城南新增套數(shù)5992套,目前城南仍是供應(yīng)主體。



從住宅市場新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)看,130㎡以上戶型的占比為51%,其余均在10%以下,90㎡以下的戶型更是實屬少見。就城南板塊而言,不少項目以大戶型為主,甚至整個項目都是大戶型,如碧桂園·湖悅天境140㎡、260㎡兩種戶型、新城·榮樾125㎡、143㎡、180㎡三種戶型等。



全年成交量同比下跌33%


根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年泰州主城區(qū)全年成交一共12935套,成交面積1687676㎡。其中住宅成交11666套,成交面積1529022㎡,套數(shù)同比下跌33%;商辦成交1269套,成交面積158654㎡。



對比2017年的泰州住宅成交數(shù)據(jù),2018年的成交量呈下滑趨勢,與2017年的17441套相比減少了5775套,上半年成交量較為穩(wěn)定,而7月之后成交走勢下滑明顯,買房者觀望情緒濃厚。



從主城區(qū)成交總套數(shù)來看,今年城南銷量依舊位列榜首,成交量5371套,城東緊跟其后,成交量2240套。原因是城南區(qū)產(chǎn)品類型相對豐富,既有一步到位的剛需產(chǎn)品,也有舒適較高的精裝大宅、別墅類產(chǎn)品,能吸引全市剛需購房,隨著城南項目的增多,周邊配套設(shè)施也逐步完善,教育、醫(yī)療、文化體育,公園等一應(yīng)俱全。越來越多的買房人看好城南市場,這也是城南板塊持續(xù)“霸占”銷量榜首的主要原因。



從商品住宅銷售結(jié)構(gòu)來看,130㎡以上的戶型市場占比45%。130-144㎡,144㎡以上面積段的房源是泰州主城區(qū)住宅市場成交的主力。隨著二胎政策的完全開放落地、四口之家、三代同堂的局面增多,購房者對功能性、舒適度的居住訴求越來越高,更多人選擇一步到位。



全年成交均價整體大幅攀升


2018年泰州市區(qū)商品住宅成交均價為10479元/㎡,全年成交均價整體大幅攀升,其中11、12月成交均價分別為12332.5和12336.8元/㎡,據(jù)了解,凱爾·上東、碧桂園·湖悅天境推出疊加洋房,成交均價均在16000-18000元/㎡,從而拉高了這兩個月的成交均價。




同比2017年,商品住宅成交均價上漲26%  ,多層住宅成交均價11828元/㎡,同比2017年上漲67%,高層住宅成交均價為9073元/㎡,同比2017年上漲30%,年末均價有所上升。


分區(qū)域來看,城中商品住宅成交均價為12541元/㎡,同比上漲32%;城南商品住宅成交均價為10480元/㎡,同比上漲26%;城東商品住宅成交均價為10007元/㎡,同比上漲29%;城西商品住宅成交均價為7036元/㎡,同比上漲8%;城北商品住宅成交均價為9069元/㎡,同比下降6%。由此可以看出,除城北外,其余各區(qū)域均價同比均上漲,城中漲幅最大,城東、城南緊跟其后。



市場亟需增加供應(yīng)量


2018年泰州市區(qū)住宅累計供銷比為0.94,從各月供銷比走勢看,2018年月度供銷比1月、5月、8月、9月的1.12、0.92、1.15、1.09處于健康合理狀態(tài),其余大部分都在0.8以下,顯示庫存量已經(jīng)剩余不多。

(注:供銷比是供應(yīng)和銷售的比值(一般供應(yīng)為新增供量,需求為當(dāng)期成交量)。供銷比在0.8-1.2之間供銷較為平衡;供銷比>1.2,市場呈現(xiàn)供大于銷;供求比<0.8,市場呈現(xiàn)供不應(yīng)銷。)


根據(jù)小編不完全統(tǒng)計,12月泰州主城區(qū)在售樓盤共計約37個,純新盤共計4個(其中兩個純新盤到目前還未開盤),而在售尾盤項目就達(dá)到17個,占比近一半。因此可以看出,在沒有新項目加推的情況下,市場亟需增加供應(yīng)量。


業(yè)內(nèi)觀點


快速發(fā)展下的市場疲軟,開發(fā)商購房者齊觀望。2018年泰州樓市跌宕起伏,通過2016-2017年的快速發(fā)展,2018年泰州樓市進(jìn)入到一個發(fā)展瓶頸。市場在短期的賣方市場后供給不足;價格的快速上漲達(dá)到客戶接受瓶頸。


2018年的市場表現(xiàn)來看,土地市場疲軟,但價格堅挺。政府保持土地價格堅挺,傳統(tǒng)開發(fā)商參與競拍的較少,多數(shù)處于持續(xù)觀望中。 受到整體市場的影響,二級市場在9月份出現(xiàn)了急變,主要體現(xiàn)在各項目客戶來訪急劇下降,客戶觀望情緒的形成,供應(yīng)增加下,成交量反下滑。


未來整體市場走勢將呈現(xiàn)窄幅箱體運動(慢增長或負(fù)增長),房地產(chǎn)很難回到快速增長的年代。政策上以穩(wěn)為主。市場將由“短周期上下波動”向“長周期穩(wěn)速”發(fā)展。對于泰州市場而言,短周期的觀望低迷期后市場將恢復(fù)正常,但很難出現(xiàn)量價暴增。


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