2019年房?jī)r(jià)漲不漲？部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)躁動(dòng)跡象

2019年房?jī)r(jià)會(huì)劃出一條怎樣的曲線(xiàn)，大概會(huì)是很多人期待的答案。尤其是2018年底，菏澤、廣州、合肥等多個(gè)城市對(duì)原有樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。一時(shí)間，市場(chǎng)上有關(guān)放松限購(gòu)救市的輿論開(kāi)始發(fā)酵。同時(shí)，在一些區(qū)域規(guī)劃等因素刺激下，部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)出躁動(dòng)的跡象。

但是從目前來(lái)看，綜合影響樓市的供需關(guān)系、調(diào)控、金融等方面多個(gè)因素，似乎都并不實(shí)質(zhì)支撐今年房?jī)r(jià)的上漲。

2018年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，在基調(diào)上已經(jīng)杜絕了大漲大跌的可能。

如果說(shuō)2017年“317”之前，中國(guó)樓市行情是由一二線(xiàn)城市引領(lǐng)，那么之后的兩年時(shí)間里，中西部中心城市和三四線(xiàn)城市則成功使得中國(guó)房地產(chǎn)總體成交量依然保持上升的姿態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)成交額預(yù)計(jì)將突破14萬(wàn)億元，再創(chuàng)新高。

不過(guò)，隨著棚改貨幣化政策調(diào)整，2018年下半年以來(lái)，三四線(xiàn)城市樓市明顯呈現(xiàn)疲態(tài)勢(shì)。再加上內(nèi)外環(huán)境一系列因素影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著較大的下行壓力。三季度以來(lái)，全國(guó)有30多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅度下滑。

從市場(chǎng)角度來(lái)看，據(jù)一位國(guó)有銀行董事長(zhǎng)公開(kāi)演講透露，目前中國(guó)房地產(chǎn)供需整體上已經(jīng)達(dá)到平衡，主要存在的是結(jié)構(gòu)性供需矛盾。業(yè)界普遍認(rèn)為空置稅將先于房地產(chǎn)稅實(shí)施，目的就是為了解決結(jié)構(gòu)性供需矛盾。

2018年12月29日，全國(guó)人大正式立法通過(guò)修改《農(nóng)村集體土地承包法》，集體土地入市的障礙被徹底掃除，這意味著，未來(lái)房地產(chǎn)將徹底擺脫國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)的限制和困擾，極大釋放了供應(yīng)。

同時(shí)，一些有條件的城市開(kāi)始率先通過(guò)加大保障房、政策性住房供應(yīng)比例，以市場(chǎng)化手段遏制房?jī)r(jià)上漲。在北京，今年陸續(xù)推出自住房、限競(jìng)房、共產(chǎn)房、公租房等類(lèi)型住房，建構(gòu)多主體、多渠道供應(yīng)體系。

經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)2017年-2018年兩年北京出讓的81幅土地，記者發(fā)現(xiàn)，其平均銷(xiāo)售價(jià)格為4.3萬(wàn)元/平方米。與2017年相比，2018年二手房成交均價(jià)已經(jīng)有所回調(diào)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，2019年房?jī)r(jià)沒(méi)有任何上漲的空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代。其理由是，第一，調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；第二，從全球橫向?qū)Ρ?，中?guó)房?jī)r(jià)“已經(jīng)不低”。2019年住宅銷(xiāo)售面積可能進(jìn)入微縮負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)大幅度下滑的可能性也不大。理由很簡(jiǎn)單，從來(lái)沒(méi)有一條調(diào)控政策是以降房?jī)r(jià)為目標(biāo)的。

同時(shí)，房地產(chǎn)的基本面仍在。近五年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率一直保持在1.2%左右，這意味著未來(lái)城鎮(zhèn)化率速度會(huì)下降，同時(shí)也意味著房地產(chǎn)需求會(huì)相對(duì)減少。不過(guò)，即便是不到1%，按照中國(guó)的人口基數(shù)，也是一個(gè)不小的數(shù)字。

2018年12月24日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，將“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！弊鳛榈谝灰?jiǎng)?wù)。同時(shí)也強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”，不過(guò)，更大難題是如何在遏制房?jī)r(jià)上漲與因城施策之間尋找更大空間。

未來(lái)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里？旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，一線(xiàn)城市將進(jìn)入經(jīng)營(yíng)持有階段，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)不在；二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市將成為樓市主戰(zhàn)場(chǎng)；三四線(xiàn)及以下城市將出現(xiàn)分化，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，中西部一些新興城市群蘊(yùn)含巨大機(jī)會(huì)。