社科院:未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型房?jī)r(jià)上漲

2018-05-14 來(lái)源:

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員,房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)

  5月14日電 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院于14日舉行2018年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員,房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在論壇上表示,2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng),土地成交價(jià)款比2016年上漲了49.4%,同時(shí)2017年平均成交價(jià)格同比漲幅29%。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68,意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

  王業(yè)強(qiáng)稱,2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在五大突出問(wèn)題。

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力的政策調(diào)控,長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的這樣一個(gè)基本理念之后,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),有100多個(gè)城市實(shí)行了限制的政策,包括限價(jià)、限購(gòu)等等五限政策,剎車(chē)式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯,但是不能夠長(zhǎng)久為之。同時(shí),2017年十九大、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,也說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策由短期調(diào)控政策向建立長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變這樣一個(gè)大的趨勢(shì),房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。

  二、去庫(kù)存的效果明顯,人口流出地的房屋空置須警惕。房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果2017年比2016年降低了1億個(gè)平方米,去庫(kù)存的效果非常明顯,但是同時(shí)2017年房地產(chǎn)分城施策的政策影響下,待售面積下降幅度是15.3%,近年來(lái)增幅較大。從不同城市規(guī)模來(lái)看,40個(gè)大中城市的商品房銷售面積減少了2.0,而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個(gè)億。同時(shí)2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻(xiàn)的。

  社科院對(duì)2017年60個(gè)主要城市的新流入人口進(jìn)行了統(tǒng)計(jì),約占全國(guó)總?cè)丝诘?0%,一方面是大中城市銷售面積減少,其他的城市是銷售面積增加,同時(shí)中小城市人口還是向大中城市進(jìn)行流動(dòng),這是一個(gè)矛盾。同時(shí)由于拆遷所帶來(lái)的補(bǔ)償性住房需求的集中釋放,不同于人口流入所帶來(lái)的住房需求的增加,部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

  三、土地價(jià)格的持續(xù)大幅上漲,成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)增加。2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng),土地成交價(jià)款也比2016年上漲了49.4%,同時(shí)2017年平均成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲,保持著自2013年以來(lái)第五年兩位數(shù)的增長(zhǎng),同比漲幅29%。商品房銷售價(jià)格丈夫的大幅回落,但是土地成交價(jià)格漲幅不斷地?cái)U(kuò)大,也使土地成本占房?jī)r(jià)的比重進(jìn)一步提高。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68,意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

  四、個(gè)人按揭貸款的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。在資金來(lái)源來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大,自籌資金小幅增加,但是定金和定金預(yù)售款以及個(gè)人按揭貸款的增速是下降的。個(gè)人按揭貸款的增速?gòu)?016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),融資成本的上漲加上土地成本的上升,有可能使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

  五、房屋租售價(jià)格失衡,住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向需明確。統(tǒng)計(jì)了國(guó)際上的租金收入比的合理標(biāo)準(zhǔn)是不超過(guò)30%,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房屋租售比合理區(qū)間應(yīng)該是在1:200到1:300之間。2017年住房租賃價(jià)格漲幅是2.9%,明顯低于住房銷售價(jià)格的漲幅。房?jī)r(jià)的比重相對(duì)較低,大幅增加租賃市場(chǎng)供給,有可能進(jìn)一步導(dǎo)致租售價(jià)格進(jìn)一步失衡。

  《藍(lán)皮書(shū)》總結(jié),2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有七大主要特征。

  從數(shù)據(jù)上來(lái)看,房地產(chǎn)投資的增速與2016年基本上持平。從地區(qū)區(qū)域來(lái)看,中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較快。從月度的情況來(lái)看,2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品的銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有同步的大幅增長(zhǎng),可能有幾個(gè)原因:一是由于調(diào)控政策的層層升級(jí)導(dǎo)致開(kāi)工意愿不足,另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍面對(duì)高價(jià)拿地,低價(jià)賣(mài)房的窘境,另外在金融方面,一些限貸的政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)更加注重庫(kù)存和現(xiàn)有的項(xiàng)目資金的回籠。

  2017年土地購(gòu)置面積有較大的增速,由2016年-3.4%轉(zhuǎn)到2017年15.8%。一方面由于政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià),增加了土地供應(yīng),另外是大量的租賃住房的用地入市,導(dǎo)致土地購(gòu)置面積有較快的增速。另一方面,由于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度帶動(dòng)大量城市去庫(kù)存的效果比較顯著,區(qū)域化的速度比較快,城市開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿,土拍限價(jià)也導(dǎo)致房企拿地成本的降低,部分資金充裕的企業(yè)有一個(gè)拿地的意愿。

  房屋新開(kāi)工面積的增速比去年稍微低一點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積的不斷下滑反映了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工動(dòng)力不足,主要原因是由于調(diào)控政策的升級(jí)。

  房屋竣工面積增速也是由正轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)住宅竣工面積累計(jì)同比增速是影響竣工面積的主要原因,說(shuō)明限價(jià)的政策對(duì)于住宅的影響較大,導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)了施工的周期,延緩項(xiàng)目的竣工。

  房地產(chǎn)銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米,增速7.7%,比2016年減少14.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)2017年商品房待售面積有較大下降,比2016年減少1億平方米左右,這也是去庫(kù)存最快的一點(diǎn)。

  商品房銷售價(jià)格較2016年有明顯回落,增幅比2016年明顯減少了4.5個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)住宅銷售價(jià)格增幅比2016年減少了5.6個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源也有變化,到位資金中自籌資金的比例的下降說(shuō)明居民住房信貸杠桿率有所增加,金融風(fēng)險(xiǎn)加大。


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